怎么看未来的楼市发展，我们需要抓住这点：
任何研究和判断周期需要在5-10年内，如果是半年或一年内的，都可以参考下。
那么对于房地产市场来说，最重要的就是三要素：资金、土地、人口。
资金：房企三道红线，房贷占比红线
土地：两集中土拍政策，
土地出让金给税局
人口：严格限购政策，人口增长失速下降
其他：严查首付来源，限售限贷等。
根据这几点来分析，也就是我们经常用到的人物场分析法。
2020年6月，高层给房企设定了三道红线，根据房企的现金、债务、资产设定为绿、橙、黄、红四档，如果房企踩中三道红线，将不能进行新的融资，这对房地产行业的资金需求端进行了约束和监管。
2020年底，高层给银行通告了房地产贷款集中度管理政策，对房地产相关贷款在银行总贷款中的占比进行了红线设定，一旦越线那就不能发放贷款。
2021年上半年，全国开始严查首付来源、严查经营贷入楼市的筛查和严查，很多人去年底的贷款，一直到现在都还没有审批下来。
2021年上半年，全国22个重点城市开始试行土地拍卖两集中政策，一年最多三次土地集中公告和土地集中拍卖，高层对于土地供应这件事，加强了监管和监测，这是对房地产市场中最重要的土地要素进行了精准监管。
2021年6月初，财政部通知以后的全国土地出让金都由税局代收，而税务系统是中央和地方双重管理，地方政府收入中的两大头土地出让金和税收，实现了统一和监测，这是对一个8.4万亿规模的大资金进行了更为精准的监管和管理。
2020年，全国土地出让金共计8.4万亿，其中，住宅用地共计6万亿，在2020年地方政府的财政收入中的占比高达84%(有疫情冲击的原因)，而在过去20年的平均占比，也高于55%。
2013年高层放开了独生子女可以生二胎，2015年全面放开了二胎政策，2021年三孩生育政策来了。
我们在2016年迎来了近5年最多的新生儿：1785万。然后一路下滑至今，2020年新生儿一共是：1200万。
等等。
房产税也来了。
综上所述：
1、限购政策严格执行
2、限售政策严格执行(比如青岛5年)
3、增值税满2-5年免征(比如广州5年)
4、房企融资三道红线
5、银行端房贷占比红线(2021年前银行审批很快，但年后就越来越慢)
6、土地拍卖两集中政策
7、土地出让金由税局代收
8、中国平均年龄42岁，改善需求和投资需求为主流
这几点可以让我们分析未来是怎么变化的。
1、信贷从之前的黑天鹅，到现在的灰犀牛，是影响房地产最重要的因素，不管是额度无，还是利率上涨，都说明购房者在买房时需要提高首付，或房贷增加。
2、2021年下半年在房贷审核上依然困难，尤其是二手房。
3、如果要买房，那一定要准备好近半年的流水和首付。
4、小房企越来越难，这说明了房企的三道红线是真正在执行。
5、看到了恒大疯狂打折，就是为了能够良性融资良性发展，但还是有困难，所以需要保持慎重。
6、与此相关，未来的供应会逐步减少，未来的产品会逐步同质化，这个行业很难再有惊艳，很难再有惊喜，也很难再有创新。
7、需要因此而悲观吗?大可不必，今年依然是一个楼市大年，到年底，你依然会见到一个全年销售量17亿平米、总金额17万亿元的大市场，对不确定保持定势、保持乐观。
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